不動産投資！私道の確認ポイント！！

居住用で物件を購入するときだけでなく、

投資用物件の購入の際にも、私道の持ち分を確認しておくことは非常に重要です。

なぜなら私道の維持管理は、賃借人でなく、

オーナーが行いますし、何かトラブルがあれば対処しなければならなくなるからです。

もし物件の正面の道路が私道なのであれば確認すべきポイントとしては、

・私道の管理状況、利用状況の確認

・私道の通行、掘削承諾書の有無を確認する

・道路境界の有無を確認する

・私道に埋設されている給排水管を確認する

（水道メーターは、古い住宅は13mm、現在は20mmが一般的）

・私道の所有者の人数や誰がどこまで持ち分があるのかも確認する

などが挙げられます！

物件を購入した際に、

私道の持ち分があればそれも自分の資産になるわけなので、

事前に把握できるところはしっかりと確認していくのが大切かと思います！！

不動産投資！謄本を理解できるようになっていこう！！

今まで、業者の方に物件を紹介していただく中で、

謄本と呼ばれる、登記事項証明書をいただけることがあります！

今までこの謄本をもらっても、あまりよく確認していなかったのですが、

見方を調べてみると、どうやら書面の下の方にある「権利部（乙区）」というところを見れば、

その土地・建物にどんな権利がついているのか誰がどのような権利を持ってるのかが確認できるようです！（抵当権とか借地権とか）

また、表題部では物件の基本スペックが、権利部（甲区）には過去に誰が所有していたのかわります。

なのでちゃんと営業の方とその謄本に書かれていることが一致しているかどうかも、

トラブルを回避するためにも一応確認しておくのが安心かと思います！

ちなみに謄本は業者の方からもらえることもありますが、

ネットや市役所で誰でも数百円で取得できるそうです！

神奈川県横須賀市の物件の内見に行ってきました！！

先日、神奈川県の横須賀市というところの築古戸建ての内見に行ってきました。

横須賀というと、米軍基地があるくらいしか知識も土地勘のなかったのですが、

横須賀中央駅という駅で降りたら、かなりたくさんの人もいて町も賑わっており、

活気があるなという印象を受けました！

不動産の営業の方にも車で周辺施設などを案内していただけて非常に勉強になりましたし、横須賀市全体を見て、かなり坂が多く、その坂の上に物件がたくさん建っていることがわかりました！

坂道ばかりなので、電動自転車に乗っている人が多かったり、

自衛隊の方の賃貸需要などの把握することができ、

横須賀市は、戸建て投資をするエリアとしては全然アリかなと思いました！

やっぱり内見に行くことで学べることってたくさんありますね！！

位置指定道路とは？その問題点は！？

普段、戸建ての内見をしていると、

位置指定道路に出くわすことがよくあります！

位置指定道路とは、

一般の個人や法人が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもののことを言います。

関係者全員の道路として管理・利用する必要があり、

住宅街の1画などでよく見かけます。

この位置指定道路の問題点としては、

それぞれが自分の所有する建物の前を私道にすると、その所有者は私道部分があたかも自分の敷地の一部であるかのような意識が生じ、それがトラブルや迷惑行為になりやすいそうです。

なので私道をあえて分筆し、自身の敷地に接していない離れている部分を私道としてそれぞれが保有することで解決するそうです！

私道の持ち分は、トラブルのもとになりやすいので、

内見の際はしっかりと確認するようにしていきましょう！

プロパンガス会社の無償貸与！もらって大丈夫！？

プロパンガス会社と、戸建てのお客さんやアパートオーナーに対して結ぶ契約でよくあるのが、無償貸与契約です。

文字通りガス設備やガス配管を、がす会社が無償で貸し出してくれるという内容で、

一見お得に感じるかもしれません。

しかし、無償で設備を受けられる代わりに、

ガスの供給権はガス会社が得ることになります！

だいたい償却期間が10～20年で、

その間に解約すると、違約金が発生するという仕組みになっています。

また、この間にガス料金が上乗せされる危険もあるので、

無償貸与契約を結ぶ際は、

ほんとうに信頼できる業者さん、実績のある業者さんにお願いするのが良さそうです！

再建築不可を再建築可能にしたいときはどうすればよいか！？

幅員4ｍ以上の道路に、2ｍ以上接していないと、

その土地に新しく物件を建てることができないという決まりがあることは、

ご存知の方は多いかと思います！

実際、再建築不可の物件は資産価値が低く、

安い価格で売りに出されているので、

投資用物件を探している際は非常によく見かけます。

再建築不可の物件は、避けている方も多いですが、

隣地を買い取ったり、

等価交換といって、隣の方と話し合って土地を交換すれば

再建築可能になるケースもあるようです。

また、自分の敷地の一部を後退させて、

「みなし道路」とうすることで、規定の幅員にできる場合もあったりするので、

そういった方法もあるということを知っておくのも大切かなと思います！！

再建築不可を再建築可能にしただけで、

資産価値が増大して、多額の売却益を得ることができたという事例もあるようです(ﾟoﾟ;)

再建築不可の物件は投資対象か？？

普段、1000万以下の安い戸建てを探していると、

「再建築不可」と書かれた物件をよく見かけます。

再建築不可物件とは、

基本的に4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと、

新たに家を建てることができない物件のことを言います！

たしかに相場よりも安く仕入れられ、

賃貸に出すぶんには問題ないと思いますが、

資産価値が低く、銀行から融資を受けられなかったり、

売却がしづらいといったデメリットも存在します。

現金一括で安く購入出来て、しっかりとした利回りを確保できるのであれば、

購入を検討するのも良いかもしれないですが、

初心者のうちは、再建築不可物件は投資対象から外したほうが良さそうです！！